Frais de notaire ET FISCALITÉ IMMOBILIÈRE au Maroc en 2026 : combien coûte réellement un achat immobilier ?

Catégorie : Fiscalité, Notaire & Crédit
Date de mise à jour : 3 novembre 2026
Temps de lecture : 12 à 15 minutes
Public : Acheteurs marocains, MRE, investisseurs étrangers, propriétaires et professionnels de l'immobilier.

Introduction

Acheter un appartement à Marrakech, investir dans une villa à Marrakech ou acquérir un riad dans une médina représente un engagement financier important. Pourtant, le prix affiché par le vendeur ne correspond pas toujours au montant que l'acquéreur devra réellement débourser.

Droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire, frais administratifs et éventuels frais bancaires : plusieurs dépenses doivent être intégrées au budget d'acquisition.

En 2026, une autre question mérite une attention particulière : les modalités de paiement du prix de vente. Depuis le 1er juillet 2026, certaines transactions immobilières peuvent être soumises à un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % lorsque les conditions légales de traçabilité du règlement ne sont pas respectées.

Alors, combien faut-il prévoir pour acheter un bien immobilier au Maroc ? Quels sont les impôts à payer ? Comment fonctionne l'intervention du notaire ? Et quelles précautions prendre avant de signer ?

Voici les principaux éléments à connaître pour préparer votre acquisition immobilière dans les meilleures conditions.

1. Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier au Maroc ?

Lors d'une acquisition immobilière, le budget ne se limite pas au prix convenu avec le vendeur.

L'acheteur doit généralement prévoir plusieurs catégories de dépenses :

• Les droits d'enregistrement, versés à l'administration fiscale.

• Les droits de conservation foncière, liés à l'inscription du transfert de propriété.

• Les honoraires du notaire.

• La TVA applicable aux prestations professionnelles, lorsqu'elle est due.

• Les débours et frais administratifs.

• Les frais bancaires et d'inscription hypothécaire, en cas de financement par crédit.

• Les éventuelles commissions d'agence immobilière, selon les conditions convenues.

Il est important de distinguer les taxes réglementaires des prestations facturées par les professionnels.

Le montant total dépend donc du type de bien, de son statut juridique, du prix de vente et des modalités de financement.

2. Les droits d'enregistrement : les principaux taux applicables en 2026

Les droits d'enregistrement constituent une taxe due à l'occasion de certaines mutations immobilières.

Le taux applicable dépend de la nature du bien acquis.

Achat d'un appartement, d'une villa ou d'un local construit

Pour l'acquisition d'un local construit, le taux général est de 4 %.

Ce taux concerne notamment les biens destinés à un usage :

• Résidentiel.

• Commercial.

• Professionnel.

• Administratif.

Le terrain sur lequel est édifié le local peut également bénéficier de ce taux, dans la limite prévue par l'article 133 du Code général des impôts, soit cinq fois la superficie couverte.

Achat d'un terrain nu

Pour l'acquisition d'un terrain nu, le taux général est de 5 %.

Le même taux concerne les terrains comportant des constructions destinées à être démolies.

Tableau récapitulatif

Ces taux correspondent au régime général. Certaines opérations particulières peuvent bénéficier de dispositions spécifiques ou être soumises à un autre régime.

Exemple : un particulier achète un appartement à Marrakech pour 1 500 000 DH.

Le calcul des droits d'enregistrement est le suivant :

1 500 000 × 4 % = 60 000 DH.

L'acquéreur devra donc prévoir 60 000 DH au titre de cette taxe.

3. La conservation foncière : une étape indispensable pour devenir propriétaire

L'achat d'un bien immobilier immatriculé doit être suivi de son inscription auprès de l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).

Cette formalité permet d'inscrire officiellement le transfert de propriété sur le titre foncier.

Pour une mutation immobilière classique, le tarif prévoit :

• Un droit proportionnel de 1,5 %.

• Un droit fixe de 100 DH par propriété.

• Un minimum de perception de 500 DH.

Ces éléments correspondent au tarif de l'inscription foncière prévu par le décret n° 2.16.375, tel que modifié.

Exemple de calcul

Pour un appartement acheté à 1 500 000 DH :

Il s'agit ici du calcul des droits liés à l'inscription de la mutation, hors éventuelles formalités supplémentaires propres au dossier.

Cette formalité ne doit pas être considérée comme une simple démarche administrative : elle est essentielle à la sécurité juridique de l'acquisition.

4. Les honoraires du notaire : que rémunèrent-ils exactement ?

Le notaire intervient à plusieurs étapes d'une transaction immobilière.

Son rôle est de sécuriser juridiquement l'opération et de veiller à ce que les formalités nécessaires soient correctement réalisées.

Avant la signature définitive, il doit notamment examiner la situation juridique du bien et vérifier les éléments nécessaires à la vente.

Ses principales interventions comprennent :

La vérification du titre foncier

Il examine le titre foncier et la situation juridique du bien, notamment les éventuelles hypothèques, saisies, oppositions ou autres charges inscrites.

La vérification des parties

Il contrôle les identités, les capacités juridiques et les pouvoirs des personnes qui interviennent dans la transaction.

La rédaction de l'acte de vente

Il prépare l'acte authentique et veille à la cohérence des informations relatives au vendeur, à l'acquéreur et au bien immobilier.

La gestion des fonds

Il encadre le règlement de la transaction conformément aux conditions convenues et aux obligations légales.

Les formalités fiscales et foncières

Il assure les formalités d'enregistrement et d'inscription auprès des administrations compétentes.

Quel est le montant des honoraires ?

Il est important de ne pas confondre les honoraires du notaire avec les taxes collectées pour le compte de l'État.

Pour connaître le coût réel de son intervention, demandez un devis détaillé indiquant séparément :

• Les honoraires professionnels.

• La TVA applicable.

• Les frais de dossier.

• Les débours et frais administratifs.

• Les droits et taxes à reverser aux administrations.

Un pourcentage souvent annoncé dans les estimations immobilières ne doit pas être présenté automatiquement comme un tarif légal universel.

Le montant doit être confirmé par le professionnel chargé de l'opération.

5. Nouvelle mesure fiscale en 2026 : le droit supplémentaire de 2 %

C'est l'une des mesures importantes que les acheteurs et les vendeurs doivent désormais prendre en considération.

La loi de finances 2026 a instauré un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 % pour certaines mutations immobilières dont le prix dépasse 300 000 DH.

Cette disposition est applicable aux actes et conventions établis à compter du 1er juillet 2026.

Dans quelles situations ce supplément peut-il s'appliquer ?

Le droit supplémentaire concerne notamment les opérations dans lesquelles :

• L'acte ne mentionne pas les modalités de règlement et les références des paiements effectués.

• Le prix n'est pas réglé au moyen des modes de paiement admis par le Code général des impôts.

Les moyens de paiement prévus comprennent notamment :

• Le chèque barré non endossable.

• Le virement bancaire.

• Les effets de commerce.

• Les moyens magnétiques de paiement.

• Les procédés électroniques.

• La compensation de créances dans les conditions prévues par les textes.

Lorsque le prix est réglé partiellement en espèces et partiellement par un moyen de paiement admis, le supplément de 2 % concerne uniquement la fraction réglée en espèces.

Exemple concret

Un appartement est vendu à 1 500 000 DH.

Si l'ensemble du prix est réglé en espèces dans des conditions entraînant l'application du supplément :

1 500 000 × 2 % = 30 000 DH.

L'acquéreur pourrait donc devoir supporter 30 000 DH supplémentaires.

En revanche, un paiement effectué par virement bancaire, correctement documenté et mentionné dans l'acte, permet d'éviter ce supplément lorsque les conditions légales sont respectées.

Attention : la question du dépôt bancaire d'espèces a fait l'objet d'une clarification administrative en juillet 2026. Il ne faut donc pas assimiler automatiquement tout dépôt d'espèces en banque à un paiement non conforme. Il convient de faire confirmer le traitement de l'opération par le notaire et de conserver les justificatifs.

Notre recommandation : avant tout règlement, demandez au notaire de confirmer par écrit les modalités de paiement à respecter et les références qui devront apparaître dans l'acte.

6. Exemple complet : combien coûte l'achat d'un appartement de 1 500 000 DH ?

Prenons le cas d'un appartement construit, immatriculé et acheté par un particulier au prix de 1 500 000 DH.

Voici une estimation des principales taxes et formalités foncières.

À ce montant doivent encore être ajoutés les honoraires du notaire, la TVA applicable à ses prestations, les débours et les éventuels frais bancaires.

Comparaison selon les modalités de paiement

Ces montants sont des simulations illustratives. Ils ne constituent pas un décompte définitif de notaire.

L'objectif est de montrer pourquoi le budget d'acquisition doit être calculé avant de s'engager.

7. Acheter un logement neuf ou ancien : quelles différences ?

Le traitement fiscal peut varier selon le statut du vendeur et la nature de la transaction.

Acheter un appartement ancien

Dans une vente immobilière classique entre particuliers portant sur un logement construit, les principaux droits à prévoir sont :

• 4 % de droits d'enregistrement.

• 1,5 % de droits de conservation foncière.

• Le droit fixe applicable.

• Les honoraires et débours du notaire.

Acheter un logement neuf auprès d'un promoteur

Lorsqu'un promoteur immobilier réalise une vente dans le cadre de son activité professionnelle, la question de la TVA doit être examinée.

Il faut notamment vérifier :

• Si le prix annoncé comprend la TVA.

• Le statut fiscal du promoteur.

• La nature exacte du programme immobilier.

• L'existence éventuelle d'une exonération ou d'un dispositif fiscal particulier.

• Les conditions de livraison et de transfert de propriété.

Un logement neuf n'est donc pas automatiquement soumis au même traitement fiscal qu'un logement vendu entre particuliers.

Avant de comparer deux programmes immobiliers, demandez toujours un prix détaillé toutes taxes comprises.

8. Quelle fiscalité pour les propriétaires qui louent leur bien ?

L'investissement locatif peut générer des revenus intéressants, mais il entraîne également des obligations fiscales.

Au Maroc, les loyers perçus par un propriétaire particulier relèvent généralement de la catégorie des revenus fonciers, sous réserve de la qualification fiscale de l'activité.

Comment déterminer le revenu foncier imposable ?

L'article 64 du Code général des impôts prévoit, pour les catégories de revenus fonciers concernées, un abattement forfaitaire de 40 % sur le revenu foncier brut.

Autrement dit, la base imposable correspond généralement à 60 % du revenu brut concerné.

Exemple :

Un propriétaire perçoit 120 000 DH de loyers bruts au cours d'une année.

• Revenus locatifs bruts : 120 000 DH.

• Abattement forfaitaire de 40 % : 48 000 DH.

• Revenu net imposable : 72 000 DH.

Le montant de l'impôt dépend ensuite du régime et des modalités d'imposition applicables au propriétaire.

Attention à la location touristique

Il est important de distinguer :

• La location résidentielle de longue durée.

• La location meublée.

• La location saisonnière.

• L'exploitation d'une maison d'hôtes ou d'un établissement touristique.

Ces activités ne relèvent pas nécessairement du même traitement fiscal et réglementaire.

Un investisseur qui achète un appartement à Marrakech pour le proposer à la location touristique doit donc étudier les obligations fiscales et administratives liées à son activité avant de calculer sa rentabilité.

9. Les taxes annuelles à prévoir lorsqu'on est propriétaire

Les dépenses immobilières ne s'arrêtent pas au moment de l'acquisition.

Selon l'affectation du bien, sa localisation et sa situation fiscale, le propriétaire peut être concerné par différentes impositions locales.

La taxe d'habitation

Elle concerne les immeubles soumis à ce régime, selon leur affectation et les conditions prévues par la législation.

Des exonérations et réductions peuvent être applicables dans certaines situations.

La taxe de services communaux

Cette taxe est établie annuellement sur les immeubles et constructions entrant dans son champ d'application.

Son calcul dépend notamment de la valeur locative et de la localisation du bien.

Les charges de copropriété

Les charges de copropriété ne sont pas un impôt, mais elles constituent une dépense régulière à anticiper.

Elles peuvent couvrir :

• L'entretien des parties communes.

• La sécurité de la résidence.

• Le nettoyage.

• L'entretien des ascenseurs.

• Les espaces verts et piscines.

• Les dépenses collectives votées en assemblée générale.

Avant d'acheter un appartement dans une résidence, il est conseillé de demander le montant des charges, les éventuels impayés et la situation financière de la copropriété.

10. Quelle fiscalité lors de la revente d'un bien immobilier ?

Lorsqu'un propriétaire revend un appartement, une villa ou un terrain, il peut réaliser un profit foncier soumis à l'impôt sur le revenu.

Le calcul ne repose pas simplement sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.

L'article 65 du Code général des impôts prévoit une méthode de détermination du profit net imposable qui prend notamment en compte les frais d'acquisition, les frais de cession et les dépenses d'investissement admissibles.

Comment calculer le profit foncier ?

Le principe est le suivant :

Profit foncier imposable = prix de cession net − prix d'acquisition majoré et réévalué.

Le prix d'acquisition peut notamment être augmenté :

• Des frais d'acquisition.

• Des dépenses de construction.

• Des travaux de reconstruction.

• Des travaux d'agrandissement.

• Des dépenses de rénovation et d'amélioration dûment justifiées.

• De certains intérêts et frais de financement admis par le Code.

Les frais d'acquisition peuvent être évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, sauf lorsque le contribuable justifie d'un montant supérieur.

Le prix d'acquisition majoré est ensuite réévalué selon le coefficient applicable à l'année concernée.

Quel est le taux de l'impôt sur le profit foncier ?

Le taux applicable aux profits fonciers concernés est généralement de 20 % du profit net imposable.

Une cotisation minimale de 3 % du prix de cession est également prévue dans le régime général, sous réserve des exonérations applicables.

Cela signifie qu'une vente réalisée avec une faible marge, voire sans profit, peut néanmoins entraîner une imposition minimale.

Il est donc essentiel d'effectuer une simulation fiscale avant de fixer le prix de revente.

L'exonération de la résidence principale

Le Code général des impôts prévoit une exonération du profit réalisé lors de la vente d'un logement occupé à titre de résidence principale depuis au moins cinq années au jour de la cession, sous réserve des conditions légales.

Cette exonération concerne également certaines situations particulières, notamment le logement conservé au Maroc par un Marocain résidant à l'étranger.

Il existe toutefois des règles spécifiques et des limites à cette exonération, notamment lorsque le prix de vente dépasse 4 millions de dirhams.

Un propriétaire doit donc vérifier son éligibilité avant de considérer sa vente comme totalement exonérée.

11. Acheter un bien immobilier au Maroc en tant qu'étranger ou MRE

Le marché immobilier marocain intéresse aussi bien les Marocains résidant à l'étranger que les investisseurs étrangers.

En matière d'acquisition, les principaux droits d'enregistrement et de conservation foncière suivent généralement les mêmes règles selon la nature du bien et de la transaction.

Cependant, les investisseurs internationaux doivent accorder une attention particulière à la réglementation des changes.

Justifier l'origine des fonds

Lorsqu'un investissement immobilier est financé en devises, il est essentiel de conserver les justificatifs bancaires correspondants.

Ces documents peuvent notamment comprendre :

• Les attestations de transfert de devises.

• Les avis de crédit bancaire.

• Les relevés de compte.

• Les documents attestant du financement de l'acquisition.

Pourquoi est-ce important ?

L'Instruction générale des opérations de change 2026 prévoit un régime de convertibilité pour les investissements étrangers financés en devises conformément aux règles applicables.

Ce régime permet notamment, sous les conditions prévues par la réglementation, le transfert des revenus générés par l'investissement et du produit de sa cession.

Pour un investisseur étranger qui achète une villa à Marrakech ou un appartement à Casablanca, cette question doit être anticipée dès le financement initial.

Il est donc recommandé de conserver l'ensemble des justificatifs bancaires depuis le premier transfert de fonds.

12. Les vérifications indispensables avant de signer un compromis de vente

Une transaction immobilière ne doit jamais reposer uniquement sur la visite du logement ou sur les déclarations du vendeur.

Avant de vous engager, prenez le temps de vérifier les éléments suivants.

Vérifications juridiques

• Demander un certificat de propriété récent.

• Vérifier l'identité du propriétaire.

• Contrôler le numéro du titre foncier.

• Identifier les hypothèques et les charges éventuelles.

• Vérifier la superficie et la désignation du bien.

• Contrôler la situation des constructions et extensions.

Vérifications financières

• Demander un décompte détaillé des frais d'acquisition.

• Vérifier les charges de copropriété.

• Identifier les éventuels impayés.

• Prévoir les frais liés au crédit immobilier.

• Définir les modalités de règlement du prix.

Vérifications administratives

• Demander les documents relatifs à la conformité du bien.

• Vérifier les autorisations nécessaires.

• Examiner le règlement de copropriété.

• Consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales lorsque le bien est en copropriété.

Vérifications auprès du notaire

• Demander un devis écrit.

• Faire préciser les taxes et honoraires.

• Vérifier les modalités de paiement.

• Faire confirmer les conditions suspensives en cas de financement bancaire.

• Demander un suivi des formalités d'enregistrement et d'inscription foncière.

Une bonne préparation permet de limiter les risques de litige et les mauvaises surprises après l'achat.

Conclusion : acheter au Maroc en 2026 nécessite une bonne préparation

L'acquisition d'un bien immobilier au Maroc représente bien plus qu'une simple négociation entre un acheteur et un vendeur.

Les droits d'enregistrement, les formalités de conservation foncière, les honoraires professionnels et les obligations fiscales doivent être anticipés dès le début du projet.

Les nouvelles règles de traçabilité des paiements introduites en 2026 renforcent également l'importance d'une transaction correctement documentée.

Que vous souhaitiez acheter votre résidence principale, investir dans un appartement locatif, acquérir une villa à Marrakech ou acheter un riad dans une médina, il est indispensable de connaître le coût global de votre acquisition.

Notre recommandation est simple : avant de signer, demandez un décompte détaillé à votre notaire, vérifiez la situation juridique du bien et assurez-vous que les modalités de paiement respectent les dispositions fiscales applicables.

Un achat bien préparé est la première étape d'un investissement immobilier sécurisé.

Questions fréquentes sur les frais de notaire et la fiscalité immobilière au Maroc

1. Combien représentent les frais d'achat d'un appartement au Maroc en 2026 ?

Pour un appartement construit, les droits d'enregistrement sont généralement de 4 % et les droits de conservation foncière de 1,5 %, auxquels s'ajoutent le droit fixe, les honoraires du notaire, la TVA applicable et les débours.

2. Quel est le taux des droits d'enregistrement pour un appartement ?

Le taux général est de 4 % pour l'acquisition d'un local construit, qu'il soit destiné à un usage résidentiel, commercial, professionnel ou administratif.

3. Combien coûte la conservation foncière ?

Pour une mutation immobilière classique, le tarif prévoit 1,5 % de droit proportionnel, 100 DH de droit fixe par propriété et un minimum de perception de 500 DH.

4. Le paiement en espèces entraîne-t-il une taxe supplémentaire en 2026 ?

Un droit supplémentaire de 2 % peut s'appliquer à certaines mutations immobilières dont le prix dépasse 300 000 DH lorsque les conditions légales de traçabilité et de justification du règlement ne sont pas respectées. Il ne porte que sur la fraction payée en espèces lorsque le paiement est mixte.

5. Un étranger peut-il acheter un appartement au Maroc ?

Oui, les étrangers peuvent généralement acquérir des biens immobiliers urbains au Maroc, sous réserve des restrictions particulières applicables à certaines catégories de biens et de terrains.

6. Quelle est la fiscalité applicable à la location d'un appartement ?

Les revenus locatifs relèvent généralement des revenus fonciers pour un propriétaire particulier. Le CGI prévoit un abattement forfaitaire de 40 % pour les catégories de revenus fonciers concernées, sous réserve des règles applicables à chaque situation.

7. Faut-il payer un impôt lors de la revente d'un appartement ?

En principe, le profit foncier est soumis à un taux de 20 %, avec une cotisation minimale prévue par la loi. Certaines exonérations existent, notamment pour la résidence principale occupée depuis au moins cinq ans, sous conditions.

8. Les travaux de rénovation sont-ils pris en compte lors de la revente ?

Certaines dépenses d'investissement et d'amélioration peuvent être intégrées au calcul du prix d'acquisition majoré, à condition de respecter les règles fiscales et de disposer de justificatifs recevables.

9. Les MRE bénéficient-ils d'une exonération particulière à l'achat ?

Il n'existe pas d'exonération générale des droits d'acquisition du seul fait d'être MRE. Toutefois, certaines dispositions fiscales et de change peuvent s'appliquer selon la situation du contribuable.

10. Quels documents faut-il demander avant d'acheter ?

Il est notamment recommandé de demander un certificat de propriété récent, le titre foncier, les documents relatifs aux éventuelles hypothèques, les justificatifs de conformité et, pour une copropriété, le règlement et les informations financières du syndic.

Sources officielles et références réglementaires

Les informations fiscales de ce dossier sont fondées sur les textes et publications institutionnels suivants :

1. Direction générale des impôts (DGI) – Code général des impôts 2026, notamment les articles 63, 64, 65, 73 et 133.
   https://www.finances.gov.ma/Publication/dgi/2025/CGI-2026-FR.pdf

2. Agence nationale de la conservation foncière (ANCFCC) – Décret n° 2.16.375 fixant les tarifs des droits de conservation foncière, tel que modifié.
   https://ancfcc.gov.ma/media/1165/d%C3%A9cret-fixant-le-tarif-des-droits-de-conservation-fonci%C3%A8re.pdf

3. Ministère de l'Économie et des Finances – Loi de finances 2026.
   https://www.finances.gov.ma/fr/vous-orientez/Pages/plf2026.aspx

4. Office des Changes – Instruction générale des opérations de change 2026, notamment les articles 170 à 177 relatifs aux investissements étrangers.
   https://www.oc.gov.ma/sites/default/files/reglementation/pdf/2026-01/IGOC%202026_0.pdf

5. Ministère de l'Économie et des Finances – Présentation des principales catégories d'impôts et de taxes locales.
   https://www.finances.gov.ma/fr/vous-orientez/Pages/Vos-impots-en-bref.aspx